Negocio sobre “La Feliciana”

Por Jorge Dueñas Romo
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El internet nos trae un mundo casi que interminable de conocimientos, en el que navegando con un poco de paciencia y dedicación logran encontrarse documentos que por sí mismos constituyen una pequeña historia pero que también pueden ayudar a construir o complementar otras. Lo anterior cobra relevancia tratándose de partes de historia de los municipios que en otras épocas no contaban con los elementos apropiados para consignar los sucesos que día a día transcurrían en sus calles.

Por ello en esta oportunidad, traeré a colación un suceso judicial ocurrido en el año de 1872, que tuvo lugar en las afueras del municipio de Sandoná y versó sobre la venta que hiciera el señor Agustín Díaz al señor Pedro Montezuma, seguido de un litigio que se extendió por 18 años, para al final determinar la restitución de las cosas al estado inmediatamente anterior a la celebración del contrato. El presente documento nos da una visión acerca de cómo el tema de la regulación de los negocios de compraventa de bienes inmuebles se ha mantenido casi que incólume. En la actualidad todos distinguimos el sector de “La Feliciana” y es probable que se trate del mismo lugar en el que trascurren los hechos objeto de la decisión judicial recopilada en “RECOPILACIÓN JUDICIAL” Número 35 fecha a 5 de marzo de 1894 en la ciudad de Pasto.

NEGOCIOS CIVILES

SENTENCIAS DEFINITIVAS.

(M. P.Sr. Don Juan E. Moncayo)

Tribunal Superior del Distrito.

Pasto, veintinueve de Noviembre dos mil ochocientos noventa y los

VISTOS:

Versa esta litis entre Pedro Montezuma y Agustin Diaz, representados ambos por mandatarios, siendo demandante el 1° y demandado el 2°. Los hechos de la controversia, en breve, pero exacta reseña, están reducidos a lo siguiente:

Pedro Montezuma, ahora como diez y ocho años, contrató en venta un lote de terreno, denominado “Feliciana.”, ubicado en el Distrito municipal de Sandoná, lote de terreno de propiedad del demandado Agustín Díaz. El comprador Montezuma dio á su vendedor Díaz, como precio del terreno “Feliciana” la suma de cuatrocientos pesos sencillos; y el vendedor Díaz entregó Montezuma el terreno objeto del contrato, aplazando el otorgamiento de la escritura pública respectiva, instrumento que aparece que no se ha otorgado en el largo tiempo transcurrido.

En esta virtud, Montezuma demanda a Díaz alternativamente: para que le otorgue la escritura de venta del terreno “Feliciana” o le devuelva el precio con indemnización de las mejoras útiles y necesarias de quinientos pesos en que estima los daños y perjuicio sufridos. El mandatario de Díaz, en la respuesta que dio a la demanda, después de celebrada la conferencia de conciliación, contradijo el primer punto, esto es, la obligación en que estuviese de otorgar la escritura de venta que se le exige, pero convino en la devolución del precio y en el pago de las mejoras útiles y necesarias. Rechazó también la acción relativa a daños y perjuicios. El demandado, a su turno, propuso contra el actor, en vía de reconvención o mutua petición, el pago del arrendamiento del terreno entregado a Montezuma. El juicio, observada con regularidad la tramitación prevenida por la ley, fue resuelto en primera instancia, por sentencia de 11 de Febrero último, fjs. 72 y 73, proferida por el señor Juez 2° de este Circuito en los términos que pasa a expresarse:

“A mérito de lo expuesto, el Juzgado, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, declara:

a) Que el señor Agustín Diaz no está obligado otorgar la escritura de compraventa al señor Pedro Montezuma del predio “Feliciana”

b) Que el señor Agustín Diaz queda sujeto al pago de cuatrocientos pesos, que recibió de Montezuma, o sean trescientos veinte pesos de ley, con más a satisfacer el valor de las mejoras útiles y necesarias, previo concepto pericial; pudiendo retener la cosa hasta que tales cantidades le sean consignadas; y

c) Que no há lugar a la indemnización del arrendamiento ni al pago del interés del capital, así como también a los perjuicios provenientes de no haberse perfeccionado el contrato. Costas comunes”

La sentencia de 1 instancia fue consentida por el mandatario de la parte demandante y sólo o alzó de ella el mandatario de la parte demandada y estando concluida la sustanciación del recurso y cumplida la providencia de 6 de Julio último, fjs. 82, se considera:

1° El contrato de compraventa del terreno “Feliciana, ” según los hechos confesados por el demandante y demandado, tuvo lugar, verbalmente, ahora como diez y ocho años, en plena vigencia de la ley 283, Código Civil Caucano. Esta ley, art. 1878, congruente en todo, trae el art. 1857, Código Civil Nacional, contenía la disposición que pasa a transcribirse:

“Art. 1878, La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo: las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces, servidumbres y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública”

Ahora: si el contrato acordado entre Montezuma y Diaz, comprador el primero, y vendedor el segundo, aunque convinieron en la cosa y en el precio, y recíprocamente se transmitieron la cosa vendida y el valor de élla; pero no otorgaron la escritura pública que reclamaba el contrato, éste no se reputa perfecto ante la ley y por consiguiente todo lo acordado de palabra es ineficaz y nulo;

2° El Código Civil Caucano, en el Titulo 20, Libro 49, trata de los actos 6 contratos nulos y sus efectos, sea que la nulidad que los afecta sea absoluta o relativa absoluta o relativa.

“Es nulo todo acto o contrato á que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto ó contrato, según su especie y la realidad o estado de las partes.”

La nulidad producida por objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o finalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración á la naturaleza de ellos, y no à la calidad o estado de las personas que se ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.

La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez aun sin petición de parte cuando aparece manifiesta en el acto o contrato: puede alegarse por todo el que tenga interés en ello, excepto el que haya ejecutado el acto ó celebrado el contrato, sabiendo ó debiendo saber el vicio que lo invalidaba: puede así mismo pedirse declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la ratificación de las partes, ni por un lapso de tiempo menor de treinta años.” la última disposición Fue reformada por el artículo 90, Ley 153 de 1887, y restablecida por el artículo 15, Ley 95 de 1890;

3° El contrato verbal de compraventa, acordado entre Diaz y Montezuma, cae bajo la sanción de los artículos 1661 y 1662, Ley 283 del extinguido Estado Soberano del Cauca, “La tradición de los bienes raíces 6 inmuebles, disponía además la Ley citada, como dispone el Código Civil Nacional, se efectuará por el registro de la escritura a título de propiedad en la oficina de Registro del Circuito, con las formalidades legales. ” Si para la perfección del contrato no bastaba convenirse el precio y en la cosa, sino que era preciso que se otorgase la correspondiente escritura, no habiéndose otorgado esta, ni registrándose, no hubo tradición, y el contrato, por omisión de requisitos y formalidades que las leyes prescribían para el valor de él, es nulo absolutamente; y de su contrato verbal, que á los ojos de Ia ley no existe, no ha podido nacer ningún derecho ni ninguna obligación, anterior al pronunciamiento de la nulidad que lo afecta:

4° La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, artículo 1766, Ley 283 de 1869 y artículo 1746, C. C. N. da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto ó contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto ó causa ilícita.”

“En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes, en virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida de las especies del deterioro, de los intereses ó frutos у del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluntarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo ello según las reglas generales y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente artículo.”

La sentencia de primera instancia de lo limitarse á declarar la nulidad del contrato verbal de compra-venta, puesto que, desconocida Ia existencia de aquel contrato, como una consecuencia necesaria y lógica debía seguirse el que las partes fueran restituídas al estado que tenían las cosas antes del contrato nulo, con las demás con secuencias que señala la disposición transcrita.

Por lo expuesto, el Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, revoca la sentencia apelada y declara que es nulo y de ningún valor el contrato verbal sobre la compra-venta del terreno “Feliciana” acordado entre Agustín Diaz y Pedro Montezuma y previene que éstos sean restituidos, de conformidad con el artículo 1766 C. C. C, congruente con el artículo 1746, C. C. N., al estado que tenían las cosas antes del contrato nulo. Costas comunes.

Léase en audiencia pública, notifíquese, copiese y devuelve al Juzgado de su procedencia.

LUCAS VERGARA – JUAN DE MONCAYO.-José MARIA NAVARRETE, Marco A. Ortiz, Rio, m.

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Author: Miguel Cordoba